Nieuwbouw verdient beter
Het Belgische woningpatrimonium behoort tot het oudste van Europa. Toch stimuleert de overheid eerder renovatie dan nieuwbouw, onder meer met premies en een verlaagd btw-tarief. Er is nog te weinig besef dat nieuwbouw in heel wat gevallen een betere oplossing is dan renovatie, zeker op het vlak van energiezuinigheid. In tegenstelling tot wat men vaak denkt, was de prijsstijging van nieuwbouw het voorbije decennium overigens niet sterker dan die van bestaande woningen. Meer nieuwbouw is een goede zaak. Maar daarbij moet wel voldoende worden ingezet op sloopheropbouw, zodat zo weinig mogelijk beslag wordt gelegd op schaarse open ruimte en een mogelijk overaanbod van woningen wordt vermeden.
De Belg wordt geboren met een baksteen in de maag. Een indicatie daarvan is het hoge eigenwoningbezit. Volgens Eurostat woonde in 2016 71,3% van de Belgische bevolking in de eigen woning. In de eurozone is dat gemiddeld 66,4%. De grote vastgoedappetijt blijkt ook uit het hoge aantal transacties. Volgens de Notarisfederatie was 2017 het drukste jaar ooit op de Belgische vastgoedmarkt. Het valt op dat de activiteit op de secundaire markt dynamischer is dan die inzake nieuwbouw. De verschuiving van bouw- naar koopbeslissingen bij de gezinnen is al langer aan de gang. Sinds het midden van de jaren 90 bedroeg de stijging van het aantal verkooptransacties op de secundair woningmarkt in België gemiddeld 1,8% per jaar, tegenover slechts 1,3% per jaar voor het aantal vergunningen inzake nieuwbouw. De nieuwbouw van appartementen deed het, met uitzondering van de crisisjaren, nog vrij goed, maar die van woonhuizen viel trendmatig terug (zie figuur 1).
Nood aan meer vernieuwing
Met een gemiddelde leeftijd van 52 jaar behoren de Belgische woningen tot de oudste van Europa. Volgens de FOD Economie dateert maar liefst 38% van vóór de Tweede Wereldoorlog, een kwart zelfs nog van vóór de Eerste Wereldoorlog. De huidige nieuwbouwproductie van woningen betreft jaarlijks minder dan 1% van het totale bestaande woningbestand. Het gevolg is dat nog ruim één miljoen woningen in België van ontoereikende kwaliteit is en kampt met ernstige problemen inzake vocht, isolatie, e.d. Het woningbestand is vooral niet aangepast aan de huidige energienormen. Zo ligt het gemiddeld residentieel energiegebruik in België 40% hoger dan in Nederland en ongeveer even hoog als in het veel koudere Finland. De (veelal dure) renovatiepremies (o.a. inzake dakisolatie en dubbele beglazing) hebben weliswaar een verbetering teweeggebracht, maar betroffen slechts zo’n 10% van het woningbestand.
De relatief geringe keuze voor nieuwbouw, in vergelijking met de aankoop van bestaande woningen, zou te maken hebben met de problematische betaalbaarheid ervan. Vaak wordt daarbij met de vinger gewezen naar de alsmaar strengere eisen en regelgeving op het gebied van energieprestaties waaraan nieuwbouw dient te voldoen. Ook de hogere btw (21% i.p.v. 6% bij renovatie) speelt een rol. Voor een groot deel van de Belgen die een eigen woning wensen, betekent dit dat zij overgaan tot de aankoop (en desgevallend renovatie) van een bestaande woning in plaats van een nieuwe te bouwen.
Tobin’s Q
Bij hun keuze tussen het kopen van een bestaande woning en het bouwen van een nieuwe maken gezinnen een afweging tussen de prijzen van beide alternatieven. In de literatuur staat de verhouding tussen de prijs van bestaande en nieuwe woningen gekend als Tobin’s Q. Hoe groter deze ratio, hoe aantrekkelijker het wordt om te bouwen, en vice versa. Figuur 2 toont het verloop van de ratio voor de Belgische markt, alsook dat van teller (prijs bestaande woningen) en noemer (prijs nieuwbouw). De FOD Economie publiceert prijscijfers voor nieuwe woningen sinds 2005. Voor de jaren daarvoor construeerden we zelf een benaderende index door het gemiddelde te nemen van de ABEX-index en bouwgrondprijs. De ABEX-index volgt de evolutie van de kosten voor de bouw van een nieuwe woning.
Op lange termijn moet de stijging van de prijzen op de secundaire markt parallel evolueren met die van de bouwgrondprijzen en de bouwkosten. Op kortere termijn kunnen die uiteenlopen omdat het aanbod slechts na verloop van tijd reageert. De licht oplopende Tobin’s Q in figuur 2 laat zien dat de prijzen van bestaande woningen het voorbije decennium iets sneller zijn gestegen dan die van nieuwbouw. Dat neemt de illusie weg dat nieuwbouw relatief tegenover bestaande woningen veel duurder is geworden. In absolute termen is nieuwbouw veelal wel duurder, maar dat verdient zich terug door de hogere energiezuinigheid. De prijsontwikkeling van nieuwbouw werd sinds het midden van jaren 90 overigens vooral bepaald door de felle prijsstijging van bouwgronden. De ABEX-index van de bouwkosten bleef fors achter. Het voorbije decennium steeg die zelfs minder dan de algemene consumptieprijsindex.
De iets hogere Tobin’s Q heeft ervoor gezorgd dat de bouwinvesteringen in België de jongste jaren opnieuw aantrokken. De nieuwbouw betrof vooral appartementen en veel minder nieuwe woonhuizen (figuur 1). De toegenomen nieuwbouw is een goede zaak in de mate dat zij bijdraagt tot een meer energiezuinig woningbestand. Er is nog te weinig het besef dat nieuwbouw in heel wat gevallen de betere oplossing is. Oude, slecht geïsoleerde woningen worden nog te vaak ‘half’ gerenoveerd en zouden beter worden afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Er is daarom geen reden waarom de overheid in haar beleid renovatie, zoals nu het geval is, zou bevoordeligen tegenover nieuwbouw.
Het is ook belangrijk dat bij dit alles voldoende wordt ingezet op sloop-heropbouw, zodat zo weinig mogelijk beslag wordt gelegd op schaarse open ruimte. Dat verhindert ook dat een overaanbod aan woningen zou ontstaan. Door de tragere toename van het aantal gezinnen en de stevigere nieuwbouw nam de verhouding woongelegenheden t.o.v. gezinnen sinds 2012 opnieuw toe. Als het bouwtempo van de voorbije jaren behouden blijft, stevenen we af op een overschot aan woningen. En dat is dan weer geen goede zaak...
