De bloeiende markt van tweedeverblijvers aan de Belgische kust
De tien Belgische kustgemeenten tellen van oudsher veel tweede verblijven. De grote interesse voor het kustvastgoed is te verklaren door rationele factoren, zoals de lage rente, maar heeft wellicht nog meer te maken met emoties. Intussen is zo’n 2% van alle Belgische huishoudens tweedeverblijver aan de kust. De coronacrisis kan de mogelijkheid van sommigen om een tweede verblijf te kopen aantasten, maar evenzeer de interesse van anderen aanwakkeren. Als buitenbeentje in de sector zal het kustvastgoed wellicht relatief goed standhouden. Op langere termijn houdt een bloeiende tweedeverblijversmarkt uitdagingen in voor de kust. Daartoe horen de druk op de nog beschikbare ruimte en de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de lokale bevolking.
Exacte cijfers over het aantal tweede verblijven in België zijn niet beschikbaar. De studiedienst van de Vlaamse Regering maakte enkele jaren geleden wel een raming voor Vlaanderen. Zij maakte daarbij een onderscheid tussen tweede verblijven in gewone gebouwen (woningen of appartementen) en die in vakantieverblijven (gelegen in verblijfparken, op campings of in recreatiegebied). Verblijven die hoofdzakelijk worden verhuurd als vakantiewoning en dus niet als tweede verblijf worden gebruikt, zijn buiten beschouwing gelaten. Zo bekeken waren er in Vlaanderen in 2016 afgerond 215.000 tweede verblijven, waarvan 162.000 in gewone gebouwen en 53.000 gelegen in vakantieverblijven. Samen vertegenwoordigen die 6,9% van alle beschikbare woongelegenheden in Vlaanderen.
Bijna de helft van alle tweede verblijven in Vlaanderen (zo’n 104.000 in 2016) liggen in de tien kustgemeenten. Aan de kust is dan ook nagenoeg de helft van de totale woningvoorraad in gebruik als tweede verblijf. Het overgrote deel daarvan betreft appartementen en studio’s. Middelkerke en De Haan kenmerken zich door de hoogste dichtheid aan tweede verblijven (bijna 60% van alle woongelegenheden), Blankenberge door de laagste (minder dan 40%).
Wie zijn de tweedeverblijvers?
Volgens een enquête van Westtoer uit 2015 is 45% van de tweedeverblijvers aan de kust 65 jaar of ouder. Ook de 50- tot 64-jarigen (35%) vormen een belangrijke groep. Slechts een kwart heeft inwonende kinderen. In tegenstelling tot de aankoop van ander bijkomend vastgoed wordt een tweede verblijf aan de kust minder vaak aanzien als een belegging. Slechts één op drie gaf in de enquête te kennen daarom gekocht te hebben. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, wordt slechts een beperkt deel van de tweede verblijven regelmatig en op commerciële basis verhuurd. De meesten zeggen aan de kust te hebben gekocht om te ontsnappen aan de dagelijkse routine en om er tijd met familie en vrienden door te brengen.
Wanneer we het aantal tweede verblijven aan de Belgische kust corrigeren voor het bezit door buitenlanders (8% volgens Westtoer) en vervolgens delen door het aantal Belgische huishoudens in 2016, dan zou zo’n 2% van alle huishoudens tweedeverblijver zijn in één van de tien kustgemeenten. Dat cijfer ligt voor Vlaanderen (2,7%) hoger dan voor de rest van België (1,0%), omdat het grootste deel (71%) van de tweede verblijven aan de kust eigendom is van Vlaamse huishoudens. Ter vergelijking: volgens cijfers van STATBEL bezat 16% van alle huishoudens in België in 2016 bijkomend vastgoed naast de woning waarin men woont. Naast tweede verblijven, zoals die aan de kust, gaat het hier ook om woningen die worden verhuurd, bouwgronden, weilanden, winkelpanden, garageboxen, e.d. Vaak betreft het ook enkel mede-eigenaarschap.
Het afgelopen anderhalve decennium nam de interesse van de Belgen om bijkomend vastgoed te kopen behoorlijk toe. De belangrijkste reden is ongetwijfeld de historisch lage rente. Wellicht spelen ook de opeenvolgende crisissituaties een rol. Tussen 2007 en 2013, de periode van de financiële en Europese schuldencrisis, steeg het aandeel huishoudens dat extra vastgoed bezit van 13,1% naar 16,6% (figuur 1). Daarna viel dat percentage wat terug, maar in 2018 piekte het terug op 16,8%.
Ook meer recent zijn er signalen dat de verkoop van vastgoed aan de kust tijdens de huidige coronacrisis voorlopig goed blijft presteren. Tijdens de lockdown-periode in het voorjaar viel het aantal transacties wel sterk terug, maar sindsdien blijkt de interesse weer groot. De covid-19-crisis doet mensen stilstaan bij de snelheid en kwetsbaarheid van het leven. Dat doet hen hunkeren naar een tweede verblijf. Mogelijk speelt ook de afgenomen concurrentie van de buitenlandse tweedeverblijfsmarkt, doordat vliegen minder aangenaam en allicht ook minder goedkoop wordt, een rol.
Onzekerheid en uitdagingen
De sterke interesse van de Belgen voor het kustvastgoed komt ook in de relatieve prijsontwikkeling tot uiting. Zo steeg de prijs van een appartement aan de kust de voorbije decennia beduidend sneller dan gemiddeld in heel België, al vernauwt de prijskloof de jongste jaren wel weer wat (figuur 2). De gemiddelde prijsstijging van een kustappartement (ook studio’s zijn inbegrepen) bedroeg sinds 2000 4,3% per jaar. Gecorrigeerd voor inflatie was dat 2,3%.
Of de investeringen in tweede verblijven aan de kust, en dus ook de prijsstijgingen, zullen aanhouden, blijft onzeker. De zware recessie als gevolg van de coronacrisis zal de komende kwartalen het aantal faillissementen en werklozen doen oplopen. De verslechtering van de overheidsfinanciën doet bovendien onzekerheid ontstaan rond de toekomstige vastgoedfiscaliteit. Dat alles kan de mogelijkheid en appetijt om kustvastgoed te kopen aantasten. We mogen evenwel niet te pessimistisch worden, aangezien tweede verblijven zoals aangegeven niet enkel (vaak zelfs niet) uit rationale overwegingen worden gekocht. De aangehouden onzekerheid rond de covid-19-epidemie kan de interesse voor een tweede verblijf dus evenzeer aanwakkeren. Als buitenbeentje binnen de sector zal het kustvastgoed wellicht per saldo goed standhouden. Dit in tegenstelling tot het Belgische vastgoed meer algemeen, waarvoor we wel wat prijsdalingen verwachten.
Op de langere termijn worden de vraag naar en het aanbod van kustvastgoed beperkt door de zware druk op de nog beschikbare ruimte. Om de leefbaarheid en toeristische aantrekkelijkheid van de kust te bewaren, die ook voor tweedeverblijvers van essentieel belang zijn, is het noodzakelijk om de karakteristieke elementen (de open ruimte van strand, duinen en polders, de typische polderdorpen,…) in voldoende mate te behouden. Verder heeft het fenomeen van de tweedeverblijvers ook grote impact op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de lokale bevolking. Doordat jonge gezinnen wegtrekken, wordt het al sterk verouderd bevolkingsprofiel bovendien nog versterkt. Ook die vergrijzing stelt de kust voor belangrijke uitdagingen.