16.07.2021

Europese woningmarkt blijft aantrekken

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

De Europese woningmarkt was na de soevereine schuldencrisis in erg goede doen. De jaar-op-jaarstijging van de woningprijzen in de hele Europese Unie (EU) trok vanaf 2013 aan en schommelde in de periode Q1 2016 - Q4 2019 voortdurend tussen 4% en 5%. De sterke prestatie was vooral te danken aan de fors lagere rente en de gunstige arbeidsmarktsituatie. Ook tijdens de recente coronapandemie hield de woningmarkt verrassend goed stand, ondanks de ongeziene bbp-krimp. De prijsdynamiek trok vanaf K1 2020 zelfs aan. In het jaar 2020 als geheel stegen de prijzen met 5,3% tegenover 2019, vergeleken met een jaarstijging van 4,3% in 2019. Het aantal lidstaten met een forse prijsstijging (meer dan 5%) nam wel af maar bleef hoog (14 in 2020 tegenover 18 in 2019).

Eurostat publiceerde op 8 juli het K1 2021-cijfer voor de woningprijzen. De jaar-op-jaarstijging van de prijzen blijkt in de hele EU nog verder te zijn aangetrokken tot 6,1%, komende van 5,8% in K4 2020. In een meerderheid van de 27 lidstaten (namelijk 15 landen) stegen de woningprijzen bij het begin van het jaar nog altijd met meer dan 5% (zie grafiek). België (+6,7%) behoort tot die groep. Slechts één land, Cyprus (-5,8%), noteerde een prijsdaling. In de drie landen waar volgens de waarderingsmaatstaven van de Europese Centrale Bank (ECB) de woningmarkt het meest overgewaardeerd is – dat zijn Luxemburg, Zweden en Oostenrijk – stegen de prijzen in K1 2021 nog altijd met maar liefst 17,0%, 7,2% respectievelijk 8,3%.

Naast de lage rente, die de betaalbaarheid van een woning ondersteunt, verklaren ook andere factoren de aanhoudend sterke prijsdynamiek. Alle landen namen tijdens de coronacrisis een hele resem maatregelen om de gezinsinkomens te ondersteunen. Ook de arbeidsmarkt bleef in de meeste landen verrassend goed overeind. Verder werd de woningmarkt mee gedreven door een grote interesse van investeerders in vastgoed. Die hield verband met de lage rente en met de onzekerheid die de pandemie met zich bracht. Ten slotte is de prijshausse ook toe te schrijven aan de trage aanpassing van het aanbod aan de vraag. Concreet hebben de aanbodbeperkingen, die vooral in Centraal-Europa sterk spelen, te maken met lange vergunningsprocedures, een strikte ruimtelijke ordening en een tekort aan materialen of werkkrachten in de bouw.

Met een, zij het beperkte, stijging van de rente en de werkloosheid in het verschiet - de meeste voorspellers gaan daarvan uit - zou de prijsdynamiek van woningen in de EU de komende kwartalen best wat afzwakken, al hoeft dat geen prijsdaling te impliceren. De woningmarkt in de EU als geheel en in een duidelijke meerderheid van de lidstaten kampt immers al met een zekere overwaardering. Een verder aangehouden forse prijsstijging dreigt die verder te doen oplopen. In K4 2020 bedroeg de overwaardering in de EU27-lidstaten gemiddeld ruim 11% (volgens het gemiddelde van de door de ECB beschouwde maatstaven). In 11 van de lidstaten was dat meer dan 15%.

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Europese woningmarkt blijft aantrekken

Johan Van Gompel

Gerelateerde publicaties

Ook de Bank of England is de Fed niet

Riksbank nadert het eindspel

Een tocht door het donker

Hongaarse centrale bank predikt de stabiliteit