Corona-impact op EU vastgoedwaardering
De Europese woningmarkt bleef ondanks de covid-19 crisis sterk presteren in de eerste helft van 2020. Volgens Eurostat-cijfers stegen de woningprijzen in de EU in het eerste en tweede kwartaal met respectievelijk 5,2% en 4,7% tegenover een jaar eerder. Dat is meer dan de 4,3% prijsstijging in 2019. Dat de markt in moeilijke economische omstandigheden toch in goede doen bleef, was te danken aan de lage rente en aan de inkomenssteun die getroffen burgers in de meeste landen konden genieten. Dat ondersteunde de betaalbaarheid van vastgoed. De combinatie van lage rente en onzeker economisch klimaat wakkerde bovendien de vastgoedinteresse van investeerders aan. Naast de sterke vraag is de prijshausse ook toe te schrijven aan de trage aanpassing van het woningaanbod.
De aanhoudend sterke woningmarkt in een context van zware crisis doet de vraag rijzen of de markt niet oververhit geraakt. Of dat zo is, kunnen we nagaan aan de hand van de waarderingsmaatstaven die de ECB elk kwartaal berekent voor de EU-woningmarkten. Daaruit blijken grote verschillen tussen de landen. Vooral in Zweden en Luxemburg wijst het gemiddelde van de vier becijferde maatstaven op een behoorlijke overwaardering in het tweede kwartaal van 2020. Die bevinding geldt specifiek ook voor de ECB-waardering gebaseerd op een econometrisch model (één van de vier maatstaven), die doorgaans als de meest betrouwbare wordt gezien. Deze modelbenadering raamt aan de hand van fundamentele determinanten (inkomen, rente, woningvoorraad,...) een evenwichtsprijs. Wanneer de opgetekende prijs hiervan afwijkt, dan wijst het model op een onder- of overwaardering.
De ECB geeft geen informatie over welke variabelen ze opneemt in de individuele landenmodellen. Wel is geweten dat die kunnen verschillen tussen de landen afhankelijk van onder meer de databeschikbaarheid. Zo kan het zijn dat niet het inkomen van de gezinnen, maar als benadering het bbp per capita in het model is opgenomen. Gemiddeld waren de markten in de EU-landen in het tweede kwartaal volgens de ECB-modelbenadering 12,5% overgewaardeerd. Dat cijfer ligt liefst 14 procentpunten hoger dan in het eerste kwartaal, wat doet vermoeden dat de forse bbp-correctie in de benadering doorweegt. Door de overheidssteun vielen de gezinsinkomens overal veel minder dan het bbp terug, waardoor ook de effectieve overwaardering allicht minder sterk is opgelopen dan de ECB-modellen doen vermoeden. Zo raamt onze eigen modelbenadering voor de Belgische woningmarkt, die op het beschikbaar gezinsinkomen is gebaseerd, de overwaardering in het tweede kwartaal op 10%, komende van 6% in het eerste. Dat is fors lager dan de 29%-overwaardering waar het ECB-model voor de Belgische markt op wijst (komende van 5% in het eerste kwartaal).
Los van de onzekere ramingen van de marktwaardering zorgen ook de nog onduidelijke naweeën van de covid-19 crisis ervoor dat het voorlopig koffiedik kijken is of en hoe sterk de woningprijzen in de individuele EU-landen de komende periode desgevallend zullen dalen. Voor België achten we zo’n (tijdelijke) prijscorrectie alvast waarschijnlijk en ramen we die momenteel op 3% in 2021. Naarmate de pandemie wegebt en de Europese economieën zich gaandeweg herstellen, vergroot evenwel ook de kans dat de (meeste) woningmarkten in de EU vanaf 2022 terug aanknopen met een positieve prijsontwikkeling.
Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group