Des vents contraires soufflent sur le marché immobilier belge

Malgré une période difficile caractérisée par la pandémie et la crise énergétique, le marché immobilier belge a enregistré d’excellentes performances ces trois dernières années. Tant le nombre de transactions de vente sur le marché secondaire des logements existants que le nombre de permis de bâtir émis sur le marché primaire des nouvelles constructions sont restés relativement élevés. Nonobstant cette situation encore globalement favorable, les signes d’un ralentissement de la dynamique se sont multipliés en 2022.

Qui dit ralentissement de l’activité…

Dans un premier temps, le refroidissement du marché immobilier a transparu au niveau des nouvelles constructions, avec d’une part une baisse des permis de bâtir et des investissements effectifs et, d’autre part, un affaiblissement de la demande attendue par les entreprises de construction. Les investissements des ménages dans la construction ont chuté au cours des trois derniers trimestres de 2022. Au T4, ils avaient diminué de 5% par rapport au T1. Selon le baromètre de conjoncture de la BNB, l’évolution des commandes actuelles dans le secteur de la construction reste relativement solide, bien que cet indicateur soit également en baisse depuis le printemps 2022. Cependant, l’évolution attendue de la demande a dégringolé. Le marché secondaire des logements existants est aussi en train de refroidir. Selon les chiffres de la Fédération du notariat, 10,5% de logements en moins ont été vendus au cours des deux premiers mois de 2023 par rapport à la même période en 2022.

… dit essoufflement de la dynamique des prix

Les signes récents d’un affaiblissement de l’activité vont de pair avec un essoufflement de l’augmentation annuelle des prix du logement. Selon l’indice des prix des logements de Statbel, un pic de 8,2% a été atteint au T3 2021, retombé depuis à 4,7% au T4 2022. La baisse de la dynamique des prix touche tant les habitations existantes que les nouvelles habitations. Pour tout 2022, la hausse des prix s’est élevée à 5,6%, contre 7,1% en 2021.

Ce refroidissement est surtout dû à la hausse des taux d’intérêt et à la crise énergétique, qui minent le pouvoir d’achat réel. Pour de nombreux ménages belges, il devient de plus en plus difficile de financer son habitation. En outre, l’intérêt pour l’immobilier des investisseurs, jusqu’à peu en quête de rendement dans un climat de taux bas, s’amenuise. Ajoutons à cela la forte hausse des prix des matériaux de construction, qui a dépassé celle de l’ensemble des biens et des services de l’IPC au cours de la dernière décennie. Enfin, l’incertitude géopolitique persistante, notamment autour de la guerre en Ukraine, pourrait pousser une partie des acheteurs ou des constructeurs de logements potentiels à reporter leur décision.

Conséquence de ces vents contraires sur le marché de l’immobilier et de l’inflation élevée, la croissance nominale des prix du logement, qui a fortement ralenti mais n’est pas tombée à l’arrêt, reste à la traîne par rapport à l’IPC général depuis fin 2021. Concrètement, les prix réels de l’immobilier (les prix nominaux corrigés de l’inflation IPC générale) ont perdu près de 9% entre le T3 2021 et le T4 2022. Il s’agit de la correction la plus marquée en un an depuis le début des années 80.