L'éclaircie se poursuit au-dessus du marché du logement européen

Eurostat a publié ses chiffres relatifs aux prix des logements du deuxième trimestre 2024 à la fin de la semaine dernière. Il s’agit de l’indice harmonisé qui tient compte à la fois des habitations existantes et des habitations neuves. Sur l'ensemble de l’Union européenne (UE), les prix de l’immobilier ont augmenté de 1,9 % en glissement trimestriel au deuxième trimestre, soit un rythme plus élevé qu'au cours des trois premiers mois de l'année (+0,6 % en glissement trimestriel). Par rapport au même trimestre l’année passée, les prix dans l’UE ont progressé de 2,9 %, ce qui représente également une accélération par rapport au premier trimestre (1,5 %).

Ce qui frappe le plus dans les chiffres du deuxième trimestre, c'est le recul du nombre de pays affichant une baisse des prix par rapport au trimestre précédent. Ce nombre, qui avait culminé à 16 au quatrième trimestre de 2022, avait déjà diminué à huit au cours des trois premiers mois de l'année et a continué de baisser au deuxième trimestre pour tomber à deux. Il s’agit de la France et de la Belgique,où la diminution est à chaque fois restée limitée à 0,2 %. À l’autre bout du spectre, de nombreux pays ont en revanche connu une forte hausse des prix, avec une croissance de 3 % ou plus dans huit d'entre eux.

De grandes divergences existent. En témoigne notamment le fait que de nombreux pays n’ont pas affiché de chiffre trimestriel négatif ces dernières années. Ces pays sont la Croatie, le Portugal, la Grèce, Malte, la Bulgarie, la Lituanie et la Slovénie. Cela fait donc longtemps que les prix ne ralentissent plus (de la même manière) partout. Il est par ailleurs positif de constater que les pays qui ont connu une forte correction ces deux dernières années ont vu leurs prix repartir à la hausse au deuxième trimestre : Luxembourg (1,0 %), Allemagne (1,3 %), Finlande (0,3 %), Suède (1,4 %) et Autriche (2,5 %). La France fait figure d'exception. Après déjà une forte correction cumulée de 6,2 %, les prix ont continué de se replier.

Même si cela ne s’applique pas (dans les mêmes proportions) à tous les pays, les nouveaux chiffres indiquent globalement que le ralentissement sur le marché immobilier européen prend tout doucement fin. Démarré au deuxième semestre de 2022, celui-ci ne s'est soldé que sur une légère correction des prix sur l'ensemble de l'UE. L'amélioration est également perceptible si l'on regarde l’évolution annuelle des prix. La volatilité est en effet moins importante au niveau annuel qu'au niveau trimestriel et donne une meilleure image de la dynamique actuellement en cours. Le nombre de pays ayant connu une baisse annuelle des prix a continué de diminuer au deuxième trimestre pour atteindre six,  avec un seul (Luxembourg) affichant une contraction de plus de 5 %. En outre, davantage de pays (14) ont enregistré une hausse annuelle des prix de plus de 5 % au deuxième trimestre.

En Belgique, les prix ont fléchi de 0,2 % au deuxième trimestre par rapport aux trois mois précédents. Cette correction n'a concerné que les nouvelles constructions (-1,2 %). Les prix des logements existants ont pour leur part encore légèrement augmenté (+ 0,1 %). Cette baisse globale minime des prix des logements fait suite à trois trimestres consécutifs de hausses significatives. Entre le deuxième trimestre de 2023 et le premier trimestre de 2024, les prix en Belgique ont grimpé de 3,6 % (2,5 % pour les habitations existantes et même 8,1 % pour les logements neufs). Au niveau trimestriel, les prix de l'immobilier évoluent de manière volatile et le léger recul observé au deuxième trimestre ne doit donc pas nous préoccuper outre-mesure. Sur une base annuelle, la dynamique des prix s’est d’ailleurs encore renforcée en Belgique, passant de 3,2 % au premier trimestre à 3,4 % au deuxième. La hausse au deuxième trimestre a atteint 6,8 % pour les constructions neuves (7,8 % au premier trimestre) et 2,6 % pour les habitations existantes (2,1 %au premier trimestre). Le chiffre du deuxième trimestre marque en fait un léger ralentissement par rapport à la forte croissance qu'ont connue les prix des nouvelles constructions au cours des trimestres précédents.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Groep