03.09.2019

Dynamiek op de Europese woningmarkten vertraagt

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

Eurostat, het Europees statistisch bureau, publiceerde onlangs nieuwe cijfers inzake de vastgoedprijzen in de EU-landen in het eerste kwartaal van 2019. Het betreft geharmoniseerde data die de prijsontwikkeling meten van (bestaande en nieuwe) woningen vanuit de veronderstelling dat de kenmerken van het verkochte vastgoed onveranderd blijven. Volgens die berekeningswijze stegen de vastgoedprijzen in de hele Europese Unie in Q1 2019 met 4,0% tegenover een jaar eerder. Dat is een vertraging van het stijgingstempo vergeleken met de voorgaande kwartalen (4,5% in Q4 2018 en 4,6% in Q3 2018). Van de (voorlopig nog) 28 lidstaten waren er 19 waar de prijzen in Q1 2019 minder sterk stegen dan in Q4 2018.

De minder stevige prijsdynamiek in het eerste kwartaal heeft wellicht te maken met de aan de gang zijnde internationale conjunctuurvertraging. Die zorgt voor een toegenomen onzekerheid bij de gezinnen over hun inkomenssituatie en doet hen dus meer twijfelen bij de aankoop van een woning. Waarschijnlijk speelt daarnaast ook de forse prijsstijging van de voorbije jaren in de meeste landen een rol. Hierdoor zijn de markten duurder geworden en komt de betaalbaarheid van een woning voor bepaalde groepen van gezinnen alsmaar meer in het gedrang.

Verdeeld beeld tussen de landen

Ondanks de verzwakking blijft de prijsstijging in de hele EU met 4,0% nog behoorlijk stevig. De extreem lage rente ondersteunt de betaalbaarheid van een woning alsook de aantrekkelijkheid van vastgoed als investering en zorgt zo voor een al bij al blijvend gunstig klimaat op de woningmarkten. In 14 van 28 lidstaten bedroeg de prijsstijging in Q1 2019 nog altijd meer dan 5% (in Q3 2018 waren dat wel nog 19 landen). In 10 landen lag de prijsstijging tussen 0 en 5% (België behoort tot die groep) en in 4 landen (Italië, Cyprus, Zweden en Finland) daalden de prijzen tegenover een jaar eerder.

Volgens de waarderingsmaatstaven die de Europese Central Bank berekent voor de EU-landen blijven de woningmarkten in Zweden, Luxemburg en Oostenrijk het meest kwetsbaar inzake overwaardering (meer dan 15%). In dertien andere landen (waaronder België) zou de markt eveneens overgewaardeerd zijn, maar in (veel) mindere mate. De woningmarkt kan ook kwetsbaar zijn door een hoge schuldenlast van de gezinnen. Die is het hoogst (bijna of meer dan 150% van het beschikbaar inkomen) in Denemarken, Nederland, Luxemburg, Cyprus en Zweden. Hoewel het schuldniveau er minder zorgwekkend is, suggereert de sterke toename ervan tijdens de voorbije jaren ook kwetsbaarheden in Slowakije en België.

Wij gaan ervan uit dat de woningmarkten in de EU de komende kwartalen verder zullen afkoelen, waarbij de prijsdynamiek nog wat verder zal verzwakken. Voor een (zware) prijscorrectie is evenwel een nieuwe financiële of economische schok nodig, zoals een plotse opsprong van de werkloosheid of rente. In ons basisscenario zien we die alsnog niet plaatsvinden.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Groep

Verdeling van de EU28-lidstaten volgens de jaar-op-jaarwijziging op hun woningmarkt (Q1 1996 – Q1 2019). Bron: National Statistical offices, ECB, Eurostat

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Dynamiek op de Europese woningmarkten vertraagt

Johan Van Gompel

Verdeling van de EU28-lidstaten volgens de jaar-op-jaarwijziging op hun woningmarkt (Q1 1996 – Q1 2019). Bron: National Statistical offices, ECB, Eurostat

Gerelateerde publicaties

CNB klaar om rentecyclus lager uit te doven

Riksbank stelt lagere rente in het verschiet

De tweede naald in het Fed-kompas

ECB maakt de rekening op