Vastgoedsector niet immuun voor corona maar er zijn wel lichtpunten

Link naar de PDF

De Belgische vastgoedsector was de voorbije twee decennia in erg goede doen. Dat kwam tot uiting zowel in de activiteit van de ‘bouwnijverheid’ (NACE-sectie F) als in de ‘exploitatie van en handel in onroerend goed’ (NACE-sectie L). De eerste subsector omvat naast de woningbouw ook commerciële en civiele bouwwerken, zoals de aanleg van wegen, bruggen en rioleringen. De tweede omvat een geheel van vastgoeddiensten, waaronder de verkoop, de verhuur en het beheer van vastgoed. In de periode 2000-2018 bedroeg de reële groei in de twee vastgoedsectoren (hierna kortweg ‘bouwsector’ en ‘sector van vastgoeddiensten’) gemiddeld respectievelijk 2,5% en 2,8% per jaar. Dat is ruim meer dan de 1,7%-groei per jaar voor de ganse economie in die periode. Ook de jongste jaren bleef de relatief sterke groei van beide vastgoedsectoren stevig overeind.

Rake klappen

Door de maatregelen tegen Covid-19 kreeg ook de activiteit in de vastgoedsector de voorbije maanden klappen. Uit de opeenvolgende bevragingen van de Economic Risk Management Group (ERMG) blijkt dat het omzetverlies van bedrijven in de bouwsector en de sector van vastgoeddiensten in de eerste fase van de pandemie zelfs groot was in vergelijking met de totale economie (figuur 1). Door de lockdownmaatregelen werden veel vastgoeddiensten geannuleerd of opgeschort. Zo moesten immobiliënkantoren als niet-essentiële bedrijven de deuren gesloten houden en konden fysieke plaatsbezoeken voor de verkoop of verhuur van panden niet plaatsvinden. De meeste bedrijven in de sector van vastgoeddiensten konden hun activiteiten pas midden mei hervatten, na de versoepeling van de maatregelen en mits zich te houden aan strikte regels.

Bouwondernemingen behoorden niet tot de sectoren waar sluiting verplicht was. Toch koos ook hier bijna de helft ervoor om hun activiteiten op het hoogtepunt van de coronacrisis volledig te staken, vooral omwille van aanbodproblemen. 

Toen de crisis in april zijn piek bereikte, gaven 45% van de toen door de ERMG bevraagde bouwondernemingen social distancing aan als reden voor de omzetdaling, veruit het hoogste cijfer van alle sectoren. Ook personeelstekorten en problemen in de toeleveringsketen werden in vergelijking met de meeste andere sectoren als een groter probleem gezien. Omgekeerd behoorde het aandeel ondernemingen dat een gebrekkige vraag opgaf als reden voor de omzetdaling tot het laagste van alle sectoren.

De vraag naar de redenen voor de omzetdaling werd in meer recente ERMG-enquêtes niet langer opgenomen. Uit een soortgelijke bevraging van de Europese Commissie (EC) blijkt echter dat de aanbodbeperkingen in de bouwsector in mei nog altijd omvangrijk waren (figuur 2). 52% van de respondenten gaf toen aan hiermee te worden geconfronteerd. Het aandeel van de respondenten dat in de EC-enquête wijst op een onvoldoende vraag als belemmering van de activiteit is de voorbije maanden weliswaar lichtjes gestegen, maar bleef met  8% in mei nog eerder laag.

Van aanbod- naar vraagbeperking 

In de ERMG-enquêtes van de jongste weken rapporteerden de bevraagde ondernemingen in de bouwsector en de sector van vastgoeddiensten een duidelijk herstel van hun omzet (figuur 1). Dat was te danken aan op de opheffing van lockdownmaatregelen, waardoor activiteiten konden worden heropgestart of uitgebreid. Beide sectoren overschreden in de enquête van 26 mei voor het eerst het nationaal gemiddelde en maken sindsdien deel uit van de sectoren die toen het minst zwaar door het coronavirus werden getroffen (geen rekening houdend met de eerder geaccumuleerde verliezen). Toch is hun situatie in de meest recente ERMG-enquête (die van 9 juni) opnieuw verslechterd, in tegenstelling tot die voor de hele economie, al blijft het gerapporteerde omzetverlies kleiner. 

Naar onze mening zal een ontoereikende vraag geleidelijk aan de rol van belemmerende factor voor de activiteit in de vastgoedsector overnemen van de eerdere fysieke aanbodbeperkingen. De inkomensschok, de oplopende werkloosheid en de toegenomen onzekerheid zullen immers beginnen wegen op de mogelijkheid en bereidheid van huishoudens om een woning te (ver-)bouwen of kopen. Nadat zij eerst fysiek werden verhinderd, zullen de woninginvesteringen en de verkoopactiviteit op de secundaire woningmarkt allicht te lijden krijgen onder een zwakkere vraag. Een indicatie hiervan wordt gegeven door de bevraging van bouwondernemingen in de  conjunctuurbarometer van de Nationale Bank van België (NBB). Die wees in april en mei op een sterk verminderde vraagverwachting en minder gevuld orderbestand.

Maar ook lichtpunten

We gaan er in ons basisscenario van uit dat de ontwikkelingen in de vastgoedsector in 2020 gepaard gaan met een krimp van de investeringen van huishoudens in woongebouwen (-7,7%) en een prijscorrectie van woningen (-3,0%). Toch mogen we niet te negatief zijn voor de sector. Er zijn immers ook lichtpunten. De rente blijft zeer laag, wat de betaalbaarheid van vastgoed nog altijd ondersteunt. Bovendien zal er de komende maanden allicht een inhaalvraag zijn van huishoudens voor kleinere bouwwerken die de voorbije maanden niet konden plaatsvinden (nieuwe ramen, keuken e.d.). Verder zal ook de herneming van overheidsinvesteringen in publieke infrastructuur (wegen e.d) de bouwsector in de komende periode ondersteunen. Voor bepaalde deelactiviteiten kan het herstel dus al sneller en steviger van de grond komen. Ten slotte zien we covid-19 in het basisscenario als een tijdelijke schok. Zodra de onzekerheid rond het virus voldoende is weggeëbd, zal de vastgoedactitiveit in zijn geheel zeker terug met sterkere groei aanknopen.