Sociaal-demografische trends veranderen Belgische woningmarkt

Meer en kleinere huishoudens      

De bevolkingsdynamiek heeft evidente implicaties voor de woningbehoefte in een land. Toch is de demografische impact lang niet eenduidig: een verandering in de totale bevolking komt niet noodzakelijk tot uiting in een evengrote verandering in de vraag naar woningen. Geboortes vinden immers plaats in gezinnen die al over huisvesting beschikken (al gaan die soms wel op zoek naar een ruimer verblijf) en bij overlijdens komt geen woning vrij wanneer de overblijvende partner er blijft wonen. Ook bij netto immigratie stijgt de vraag naar huisvesting niet noodzakelijk lineair, al is het verband hier wel sterker. Een deel van de immigranten kan bijvoorbeeld tijdelijk of permanent inwonen bij verwanten, waardoor de vraag naar nieuwe woongelegenheden lager uitvalt dan het aantal migranten doet vermoeden. 

Meer dan de bevolkingsontwikkeling is de evolutie van het aantal huishoudens bepalend voor de nood aan woningen. De afgelopen decennia nam dat aantal in België fors toe, mede doordat huishoudens gemiddeld stelselmatig kleiner werden (figuur 1). Die fragmentatie (ook 'gezinsverdunning' genoemd) had te maken met een aantal fundamentele veranderingen in de samenstelling van de huishoudens. Enerzijds is de positie van het klassieke gezin (gehuwd koppel met kinderen) binnen het geheel van de huishoudens verzwakt, onder meer door een forse toename van het aantal echtscheidingen. Dat gaf aanleiding tot een grotere verscheidenheid aan samenlevingsvormen (co-ouderschap, LAT-relaties,…). Daarnaast manifesteerde zich een sterke stijging van het aantal éénpersoonshuishoudens (singles), bij ouderen onder invloed van de vergrijzing maar ook alsmaar meer bij de jongere generaties (vaak als tijdelijke status). 

De gezinsverdunning deed het gemiddeld aantal leden in een huishouden dalen van 2,8 bij het begin van de jaren 80  van de vorige eeuw naar 2,3 vandaag. In die periode nam het aantal huishoudens in België met 1,4 miljoen toe tot ruim 5 miljoen eenheden vandaag. Vooral in het eerste decennium van deze eeuw was de stijging met gemiddeld 0.9% per jaar vrij stevig. Daarna verzwakte die wat, doordat ook de verdunning minder speelde, maar in de afgelopen jaren was de stijging opnieuw intenser. Niet toevallig vertaalde deze dynamiek zich in een overeenkomstige stijgingsdynamiek van de woningprijzen, met vooral vóór 2008 en tijdens de jongste jaren sterke prijsstijgingen (figuur 2). Ook het KBC-model dat de Belgische woningprijzen op lange termijn econometrisch verklaart door een reeks fundamentele determinanten, wijst op een significant positieve impact van de evolutie van de huishoudens op die van de woningprijzen. Meer precies wordt de elasticiteit daarin geraamd op 2,16. Dat betekent dat een stijging met 1% van het aantal huishoudens leidt tot een toename met ruim 2% van de woningprijzen.

Mindere prijsdruk verwacht vanwege demografie     

Volgens de meest recente demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau (FPB, januari 2023) zal het aantal huishoudens in België tussen 2022 en 2050 met 0,64 miljoen verder toenemen van 5,06 naar 5,70 miljoen. Met gemiddeld 0,4% per jaar blijft de groei ervan in die periode nog sterker dan de bevolkingsgroei (0,3 % per jaar). De gemiddelde grootte van de huishoudens neemt dus nog wat verder af. Maar de gemiddelde jaarlijkse groei van de huishoudens is daarmee wel beduidend lager dan gemiddeld in de voorbije decennia (figuur 2). Die vertraging impliceert dat er de komende decennia vanuit de demografie allicht minder druk op de woningprijzen zal uitgaan dan de voorbije decennia het geval was.

Bovenstaande redenering gaat er eenvoudig van uit dat er een één-op-één relatie bestaat tussen het aantal huishoudens en het woningbestand en dat er dus in België tot 2050 0,64 miljoen woningen moeten bijkomen. In de realiteit is er evenwel (net als tussen de totale bevolking en het woningbestand) tussen het aantal huishoudens en het aantal wooneenheden geen perfect verband. Dat komt doordat huishoudens steeds meer pluriform worden en moeilijk ‘residentieel’ af te bakenen zijn (bijv. singles die toch in één woning samenwonen), maar ook door het toenemend aantal tweedeverblijven en studentenkamers en het gebruik van woongelegenheden voor toerisme. Dat maakt de inschatting van de toekomstige vraag naar extra woningen erg moeilijk. Daarbij komt dat de prognoses inzake huishoudens zelf omgeven is door heel wat onzekerheid, die vooral samenhangt met de omvang van de  toekomstige migratiestromen en de al dan niet sterke verdere tendens van gezinsverdunning.

Inzake de samenhang tussen houshoudens en wooneenheden valt het op dat het aantal beschikbare woningen de afgelopen jaren sterker is toegenomen dan het aantal huishoudens (figuur 3). Dat staat in schril contrast met de situatie bij het begin van deze eeuw, toen het omgekeerde zich voordeed, wat de sterke prijsstijging in die periode mee verklaart. De ommekeer die zich sinds 2014 voltrok, wijst erop dat het aanbod van woningen zich in België, althans qua volume, recent goed aan de demografische ontwikkelingen, en dus aan de nood aan extra woningen, heeft aangepast. De stijging van de verhouding tussen wooneenheden en huishoudens wordt wel deels verklaard door het gestegen aantal niet-hoofdverblijfplaatsen, waaronder tweedeverblijven en studentenkamers. Maar ze geeft allicht ook te kennen dat de woningkrapte die lokaal heerste in België (deels) is weggewerkt en hier en daar mogelijk aan het omslaan is in een overaanbod van woningen. Ook dat kan, los van de mindere dynamiek van het aantal huishoudens, de verdere stijging van de woningprijzen temperen, althans op de kortere termijn. 

Op de langere termijn blijft het verdere aanbod van nieuwe woningen uiteraard, naast de vraag, een voorname drijvende factor voor de prijsontwikkeling van vastgoed. Op dat vlak spelen in België fysieke beperkingen inzake ruimtelijke ordening, vooral in het al dichtbevolkte en -bebouwde Vlaanderen. De intensiteit van de demografische druk mag de komende decennia dan wel verzwakken, het aantal huishoudens blijft verder oplopen, wat extra ruimte voor huisvesting zal vergen. Het uitgangspunt van wat men de 'betonstop' of 'bouwshift' in Vlaanderen is gaan noemen, is dat de ontwikkeling van woningen voortaan maximaal zal moeten gebeuren door bestaande bebouwde ruimtes te transformeren en zo weinig mogelijk door open en onbebouwde ruimte in te nemen. Vanaf 2040 zou het in principe in Vlaanderen dan niet meer mogelijk zijn om op open ruimte te bouwen. Vraag blijft in welke mate nieuwbouw dan moeilijker wordt om te verwezenlijken. Indien ja, kan er een prijsopdrijvend effect zijn. Maar in de mate dat het huidige versnipperd wonen met heel wat onderbenutting (bijv. woningen met slaapkamers op overschot) kan worden weggewerkt, hoeft dat effect er niet per se te zijn.

Grotere flexibiliteit in het woningaanbod      

Het gezinsvormingsgedrag heeft naast zijn impact op de benodigde woningvoorraad ook gevolgen voor de aard van de huisvesting, meer bepaald de benodigde woningtypes. Met name de complexere levensloop en samenlevensvormen van burgers leidt tot een steeds grotere verscheidenheid aan huisvestingsbehoeften. De voorbije twee decennia zorgde de trend van gezinsverdunning (vooral de sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, vaak ouderen) tot een relatief grote vraag naar kleinere wooneenheden (appartementen, studio's of serviceflats). Deze zogenoemde '(ver)appartementisering' van het woningbestand komt tot uiting in de Statbel-cijfers inzake het gebouwenpark (figuur 4). Tussen 1995 en 2022 verdubbelde het aantal appartementen in België en steeg het aandeel ervan in het totale woningbestand van 19,3% naar 29,5%.

Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau (FPB) zal vooral het aantal éénpersoonshuishoudens de komende decennia verder sterk toenemen (figuur 5). Bij het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw bedroeg het aandeel daarvan in het geheel van de huishoudens minder dan 30%. In 2022 was dat 35,7% en de verwachting is dat dit in 2050 39,8% zal zijn. Die ontwikkeling zal de trend van kleiner wonen verder aanwakkeren. Daarnaast zeggen de vooruitzichten dat minder standvastige, klassieke relaties (vooral gehuwde koppels met kinderen) aanhoudend de baan blijven ruimen voor andere, vaak meer pluriforme samenlevensvormen. Die laatste gaan soms gepaard met een grotere volatiliteit, wat een grotere flexibiliteit in het woningaanbod zal vergen. Indien het aanbod van woningen onvoldoende anticipeert op de veranderende vraag naar woningen, dreigt een toenemende kwalitatieve mismatch op de woningmarkt. Naast de (terechte) aandacht voor energiezuinig bouwen die de jongste jaren opgang maakt, zal ook 'adaptief bouwen' meer aandacht moeten krijgen. Dit impliceert de mogelijkheid om vlot aanpassingen te maken aan woningen tijdens de exploitatieperiode. 

Verder ziet het ernaar uit dat de demografische ontwikkelingen alsmaar meer zullen interageren met andere sociaal-culturele  en technologische trends. Hoe het wonen van huishoudens er de komende decennia zal uitzien, wordt bijvoorbeeld ook beïnvloed door het ontstaan van en de interesse in nieuwe woonvormen, zoals co-housing, kangoeroewonen of gedeelde eigendom (coöperatief wonen, tuindelen,...). Aangezien auto-afhankelijke levensstijlen wellicht onaantrekkelijk duur zullen worden, zullen bovendien meer mensen in stedelijke omgevingen met een hogere woningdichtheid willen wonen. Woningen zullen kleiner zijn, maar dichter bij werk, school en winkels. Nieuwe technologieën (zoals robotica, alarmsystemen of videochat) en levensloopgeschikt bouwen moeten het voor de toenemende groep senioren gemakkelijker maken om zelfstandig te wonen en hen in staat stellen langer in hun eigen huis te blijven.

Zorgvastgoed moet nog pieken      

Dat brengt ons tot de vraag in welke mate de vergrijzing van de bevolking de Belgische woningmarkt meer algemeen zal impacteren. De komende jaren komt de vergrijzing in een stroomversnelling. Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau zal het aantal 65-plussers tussen 2022 en 2050 met 0,9 miljoen eenheden toenemen. In 2050 zal één op vier Belgen ouder zijn dan 65 jaar. In principe leidt dat tot een grote potentiële vraagtoename voor huisvesting gericht op ouderen. De voorbije jaren zorgde die al voor een substantiële capaciteitsuitbreiding van assistentiewoningen en voorzieningen in woonzorgcentra. De ruime interesse vanwege investeerders en projectontwikkelaars in dit soort woningen deed in de sector lokaal zelfs al een overaanbod ontstaan, meer specifiek in het segment van de serviceflats. Een belangrijke reden is dat ouderen alsmaar langer gezond blijven en de eerste zorgnoden vaker opvangen via thuisverpleging. Daardoor lag de effectieve nood aan woonvoorzieningen gericht op zorg tot dusver lager dan aanvankelijk werd ingeschat. 

Wellicht zal de vraag naar zorgvastgoed pas later pieken. De vergrijzing van de bevolking komt immers met golven (figuur 6). In het lopend decennium zal eerst vooral het aantal 65- tot 79-jarigen nog verder sterk toenemen. Dat is een groep actieve senioren die veelal nog genieten van hun ‘wonderjaren’. Pas na 2030 zal de toename van het aantal 80-plussers versnellen. Tegen 2050 zullen circa 1,3 miljoen Belgen (circa 10% van de bevolking) ouder zijn dan 80. Bij die groep zijn er relatief veel ouderen in hun ‘zorgjaren’, wat op dat ogenblik de vraag naar specifieke woonvormen met zorgvoorzieningen sterk zal doen oplopen. Wellicht zal het huidige overaanbod van zorgvastgoed geleidelijk verdwijnen en mogelijks tegen dan zelfs extra capaciteit aan wooneenheden nodig zijn.

De jongste jaren lijkt de verhuisneiging van ouder wordende burgers toe te nemen, waarbij een toenemende groep ook al tijdens hun 'wonderjaren' de switch wil maken van hun veelal te grote woning naar een keinere woning, teneinde zich te ontzorgen van het onderhoud (poetsen, tuin,...). Op die manier vergroot de vergrijzing van de bevolking de trend van de eerder al besproken (ver)appartementisering. De vrijgekomen (veelal onderbenutte) woningen kunnen worden ingenomen door nieuwkomers (jonge gezinnen) op de woningmarkt. Daar staat wel tegenover dat de nood aan gezinswoningen vanuit die groep het komende decennium mogelijk wat zal krimpen. Zo vermindert het aantal 25-tot 35-jarigen (zij die potentieel voor het eerst naar een eigen woonst op zoek gaan) tussen 2023 en 2030 in België met 53.500 eenheden. Na 2030 zal dat aantal opnieuw stijgen.

Hogere residentiële mobiliteit      

Hoe sociaal-demografische veranderingen de woningmarkt de komende jaren verder zullen beïnvloeden, is niet makkelijk precies te voorspellen. Los van de onzekerheid inzake de toekomstige demografie, komt dat ook doordat omgekeerd de ontwikkelingen op de woningmarkt een impact kunnen hebben op de vorming van huishoudens. Zo zullen jongvolwassenen bij gebrek aan geschikte en betaalbare woningen het verlaten van het ouderlijk huis mogelijk uitstellen. Niet zelden keren die zelfs terug naar huis nadat zij zelfstandig zijn gaan wonen of hun school hebben afgemaakt ('boemerang kids'). Voor jonge partners die aan gezinsuitbreidingen denken of geleidelijk aan een hoger inkomen verdienen, is het belangrijk dat zij mogelijkheden hebben om een woning van betere kwaliteit te betrekken (opklimmen op de 'woonladder'). Ook wanneer partners scheiden is de rol van de woonsituatie vaak cruciaal. Bij flexibele woningmarkten betrekken die allicht sneller een nieuwe woning of appartement. 

In de praktijk is de causaliteit tussen de dynamiek van de woningmarkt en die van de vorming van huishoudens evenwel moeilijk te achterhalen. Zo kan, bijvoorbeeld, omgekeerd het bewust vroegtijdig 'uitchecken' van jongvolwassenen uit 'hotel mama' ook de vraag naar en dus de prijzen van woningen opdrijven. Figuur 7 illustreert dat er geen duidelijk verband is tussen beide.

Meer algemeen bepaalt de toestand op de woningmarkt (d.w.z. de betaalbaarheid van een woning, de woningkwaliteit en -omgeving, de mate van eigenwoningbezit,...) de honkvastheid dan wel verhuisgeneigdheid van burgers. Een voldoende woonmobiliteit wordt veelal als essentieel aanzien. Met een goede doorstroming op de woningmarkt hebben huishoudens immers meer kans om een woning naar hun keuze te vinden. Daarnaast vormt een slecht werkende woningmarkt met beperkte verhuismogelijkheden een belemmering voor een goed werkende arbeidsmarkt. Huishoudens zijn namelijk minder snel geneigd om een job buiten een redelijke afstand van de huidige woonplaats aan te nemen als een verhuizing moeilijk is. In Europees perspectief is de woonmobiliteit in België eerder middelmatig (figuur 8). De woonmobiliteit is er alleszins minder uitgesproken dan de pendelmobiliteit, wat mee de nog altijd grote regionale verschillen inzake werkloosheids- en werkzaamheidsgraden in België verklaart.

Door de vergrijzing komt ook de bevolking op beroepsactieve leeftijd (d.i. het potentieel arbeidsaanbod) de komende jaren onder neerwaartse druk, wat de arbeidsmobiliteit van burgers alsmaar belangrijker maakt. Naast het bestaan van alsmaar meer complexe, pluriforme samenlevensvormen noodzaakt dus ook de vereiste arbeidsmobiliteit een grotere flexibiliteit en diversiteit van het woningaanbod. Dat vraagt onder meer om  een goed werkende private huurmarkt, lage transactiekosten en de beschikbaarheid van voldoende woningcapaciteit met  een goede bereikbaarheid van jobkernen.

Terug naar boven