21.09.2021

Risico overwaardering Europese vastgoed loopt op

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

De Europese woningmarkt bleef ondanks covid-19 sterk presteren. Volgens Eurostat-cijfers stegen de woningprijzen in de EU in het eerste kwartaal van 2021 (het laatst beschikbare cijfer) met 6,1% tegenover een jaar eerder. Dat is meer dan de 4,8% en 5,5% gemiddelde prijsstijging in 2019 respectievelijk 2020. Dat de markt in moeilijke economische omstandigheden toch in goeden doen bleef, was te danken aan de lage rente en aan de inkomenssteun die getroffen burgers in de meeste landen tijdens de pandemie konden genieten. Dat ondersteunde de betaalbaarheid van vastgoed. De combinatie van lage rente en onzeker economisch klimaat wakkerde bovendien de vastgoedinteresse van investeerders aan. Naast de aanhoudend sterke vraag is de prijshausse in heel wat landen ook toe te schrijven aan de trage aanpassing van het woningaanbod.

De vraag luidt of de aantrekkende woningmarkt in een context van zware crisis oververhit geraakt. Of dat zo is, kunnen we nagaan aan de hand van de waarderingsmaatstaven van de ECB. De cijfers voor het eerste kwartaal van 2021 werden onlangs gepubliceerd. De ECB-waardering gebaseerd op een econometrisch model (één van de vier maatstaven) wordt doorgaans als de meest betrouwbare gezien. Deze modelbenadering raamt aan de hand van fundamentele determinanten (inkomen of bbp per capita, rente, woningvoorraad,...) een evenwichtsprijs. Wanneer de effectief opgetekende prijs hiervan afwijkt, dan wijst het model op een onder- of overwaardering. Het aldus berekende cijfer inzake over- of onderwaardering lag begin 2021 in 25 van de 27 lidstaten hoger dan begin 2020 (zie figuur). In maar liefst 14 landen was dat zelfs 10 procentpunten of meer hoger. Ook in het VK, niet langer EU-lidstaat, was dat het geval.

Vooral in Luxemburg en Zweden wijst het ECB-model (maar ook de andere waarderingsbenaderingen) al geruime tijd op een forse overwaardering. Die klom in beide landen tijdens de pandemie verder tot rond de 50% in het eerste kwartaal van 2021. Ook in Oostenrijk (33%), Tsjechië (30%) en het VK (25%) is de door het model geraamde overwaardering vrij hoog. De Belgische markt is overgewaardeerd, zij het nog niet excessief. De becijfering van de overwaardering van de Belgische woningmarkt door het ECB-model (14% in het eerste kwartaal van 2021) sluit aan bij de overwaardering ingeschat door het KBC-model (12%) en het NBB-model (14% gemiddeld in 2020).

Of, en zo ja wanneer, de overwaarderingen zullen leiden tot een prijscorrectie is moeilijk te voorspellen. Wij gaan er alleszins van uit dat de prijsdynamiek in de meeste EU-landen zal verzwakken, in lijn met de verwachte (zij het niet forse) rentestijging, maar wel positief zal blijven. Mochten de woningprijzen evenwel (bijvoorbeeld gedreven door de grote interesse vanwege investeerders) forser dan verwacht blijven stijgen, dan loopt de overwaardering allicht verder op, wat het risico inhoudt van een (sterke) marktcorrectie ergens in de toekomst.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group

Over- of onderwaardering woningmarkten EU27 & VK (in % op basis van ECB-model)

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Risico overwaardering Europese vastgoed loopt op

Johan Van Gompel

Over- of onderwaardering woningmarkten EU27 & VK (in % op basis van ECB-model)

Gerelateerde publicaties

Ook de Bank of England is de Fed niet

Riksbank nadert het eindspel

Een tocht door het donker

Hongaarse centrale bank predikt de stabiliteit