Amerikaanse huizenprijzen rijzen de pan uit
Amerikaanse huizenprijzen, gemeten volgden de befaamde Case-Shiller index, stegen in april met 14.6% op jaarbasis, de sterkste stijging sinds de start van de datareeks in 1987. De vorige piek uit eind 2005, voorbode van de kredietcrisis, bedroeg 14.5% j/j. De cijfers van gisteren zijn niet de eerste waarschuwing van zeepbelachtige proporties op de Amerikaanse huizenmarkt. In mei steeg de mediaanverkoopprijs van bestaande woningen voor het eerst boven $350 000 uit. Bijna een kwart meer dan een jaar voordien en opnieuw de sterkste stijging uit de annalen sinds 1999. De meest recente cijfers tonen wel aan dat het aantal afgesloten transacties (nieuwe & bestaande woningen) de voorbije maanden slabakt onder die torenhoge prijsdruk.
Net als op vele andere markten ligt een onevenwicht tussen vraag en aanbod aan de basis van de ontwikkelingen van de voorbije maanden. De Amerikaanse vereniging van makelaars schatte twee weken geleden het tekort aan vastgoed in op zo’n 5.5 miljoen gebouwen, variërend van gezinswoningen tot appartementsblokken. Het voorbije decennium kwamen er 6.8 miljoen te weinig woningen bij om de structurele tendensen van bevolkingsgroei en verouderde/vernielde woningen op te vangen. De naweeën van de kredietcrisis vormden een eerste belangrijk obstakel. De Covid-crisis sloeg in twee fases toe. In een eerste fase kwamen veel woningprojecten stil te liggen omwille van restrictieve maatregelen of stelden investeerders beslissingen uit omwille van de economische onzekerheid. In een tweede fase zorgde een tekort aan grondstoffen voor explosieve prijsstijgingen van bijvoorbeeld hout. Daardoor werden vele bouwprojecten stil gelegd of opnieuw uitgesteld.
Aan de vraagzijde van het verhaal speelt de rente-omgeving een rol. De Amerikaanse centrale bank duwde met haar uiterst gul monetair beleid de rentes voor hypotheekleningen tot uiterst lage niveaus. Behalve gezinnen die op zoek zijn naar een woning, neemt het aantal vastgoedinvesteringen spectaculair toe. De meeste schattingen gaan ervan uit dat zo’n 20% van de verkopen in deze categorie valt. Anekdotes van deals afgesloten zonder huisbezoeken en verkoopprijzen ver boven de vraagprijs zijn legio. Daarnaast spelen dezelfde bevolkingstendensen en de economische heropleving zoals hierboven reeds vermeld.
De ontwikkelingen op de huizenmarkt worden voor meer en meer Fed-gouverneurs een bezorgdheid. Vooral omdat de Amerikaanse centrale bank nog steeds a rato van $40 miljard per maand aan hypotheek gerelateerde activa (MBS) opkoopt als onderdeel van het totale aankoopprogramma van obligaties (QE; $120 miljard/maand). Ze willen dat luik van QE zo snel mogelijk, en liefst dit jaar, afbouwen. In juni gaf de Amerikaanse centrale bank het officiële startschot over het denkproces rond de afbouw. Een effectieve beslissing volgt mogelijk eind deze zomer. We verwachten dat de Fed haar MBS-aankopen volledig zal stoppen tegen eind 2021. In een tweede fase volgen dan de resterende $80 miljard/maand aan overheidsobligaties.
Mathias Van der Jeugt, KBC Marktenzaal