Hemel boven Europese woningmarkt klaart verder op
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers trok de dynamiek van de woningprijzen in de EU als geheel in het tweede kwartaal van 2024 wat verder aan. Hoewel de verschillen tussen de lidstaten groot blijven, lijkt het erop dat we de afkoeling op de Europese woningmarkt, globaal bekeken, stilaan achter ons laten. Het valt daarbij op dat landen met een stevige prijscorrectie tijdens de voorbije twee jaar (waaronder Duitsland en Luxemburg) hun prijzen terug zagen stijgen. België was één van de slechts twee landen waar de prijzen in het tweede kwartaal (zeer beperkt) afnamen. We moeten ons daar geen grote zorgen over maken. De minieme correctie volgde immers op enkele vorige kwartalen van behoorlijke prijsstijgingen en impliceert vooral een tempering van het eerdere zelfs stevige prijsstijgingstempo in de nieuwbouw.
Eurostat publiceerde eind vorige week woningprijscijfers voor het tweede kwartaal van 2024. Het betreft de 'geharmoniseerde woningprijsindex' voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die louter het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. Dat laatste zorgt, in vergelijking met ruwe prijscijfers, voor een betere kijk op de werkelijke, onderliggende prijsdynamiek op de woningmarkt. De index, die is gebaseerd op verkoopaktes, meet de prijsevolutie wel met enige vertraging (doorgaans enkele maanden) tegenover de datum waarop de verkoopprijs in een voorlopige overeenkomst werd vastgelegd.
In de EU als geheel stegen de woningprijzen in het tweede kwartaal met 1,9% tegenover het voorgaande (1,8% voor bestaande en 2,0% voor nieuwe woningen). Het cijfer impliceert een versteviging van het stijgingstempo in vergelijking met het eerste kwartaal, toen de prijzen met 0,6% waren toegenomen. Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q2 2024 2,9% hoger, wat eveneens een versnelling is in vergelijking met Q1 2024 (+1,5%).
Verschillen tussen landen
Het meest opvallend in de nieuwe Q2-cijfers is de sterke terugval in het aantal landen met een prijsdaling tegenover het vorige kwartaal. Op de piek in Q4 2022 waren er dat zestien. In Q1 2024 was dat aantal teruggevallen tot acht en in Q2 2024 viel het verder terug tot slechts twee. Dat zijn Frankrijk en België, waar de kwartaaldaling overigens telkens beperkt bleef tot 0,2%. Aan het andere uiteinde zijn er ook heel wat landen met een stevige prijsstijging in Q2. In acht landen bedroeg die 3% of meer (zie figuur 1)
Dat de verschillen op het niveau van de individuele lidstaten groot zijn, blijkt ook uit het feit dat er nog heel wat landen zijn die de voorbije jaren geen enkel negatief kwartaalcijfer hebben gekend. Dat zijn Kroatië, Portugal, Griekenland, Malta, Bulgarije, Litouwen en Slovenië. Dat wijst erop dat de afkoeling van de woningmarkt zich lang niet overal (in eenzelfde mate) heeft gemanifesteerd. Positief is dat landen met een sterke prijscorrectie tijdens de afgelopen twee jaar de woningprijzen in Q2 2024 terug zagen stijgen. Het betreft Luxemburg (+1,0%), Duitsland (+1,3%), Finland (+0,3%), Zweden (+1,4%) en Oostenrijk (+2,5%). Frankrijk is een opvallende uitzondering. Na al een sterke gecumuleerde prijscorrectie van 6,2%, daalden de prijzen er in Q2 2024 verder, zij het beperkt met 0,2%.
Hoewel dit niet (even sterk) geldt voor alle individuele landen, lijken de nieuwe Q2-cijfers globaal genomen erop te wijzen dat we de afkoeling op de Europese woningmarkt stilaan achter ons laten. Die afkoeling deed zich voor sinds de tweede helft van 2022 en impliceerde voor de EU als geheel een al bij al slechts geringe prijscorrectie. Het almaar betere beeld komt ook naar voren wanneer we kijken naar de jaar-op-jaarwijziging van de woningprijzen in de verschillende landen. Die is veel minder volatiel dan de kwartaalwijziging en geeft aldus een beter beeld inzake de aan de gang zijnde prijsdynamiek. Figuur 2 laat zien dat het aantal EU-lidstaten met een jaarprijsdaling verder is afgenomen in Q2 2024 tot zes, waarvan nog maar één land (Luxemburg) met een prijsdaling van meer dan 5%. Ook meer landen (intussen veertien) kenden in Q2 2024 een jaarprijsstijging van boven 5%. In sommige daarvan (bijv. Bulgarije), die geen afkoeling hebben gekend, was de woningprijsstijging de voorbije jaren zo sterk dat er mogelijk sprake is van een overdrijving.
Prijsdaling in België baart geen grote zorgen
In België daalden de woningprijzen in het tweede kwartaal met 0,2% tegenover het vorige. De correctie betrof enkel nieuwbouw (-1,2%). De prijzen van bestaande woningen stegen licht verder met 0,1%. De minieme prijsdaling voor het geheel van woningen in Q2 volgde op drie eerdere kwartalen van behoorlijke prijsstijgingen (zie figuur 3). Gecumuleerd bedroeg die eerdere stijging in België tussen Q2 2023 en Q1 2024 3,6%. Voor bestaande woningen was dat 2,5%, voor nieuwe zelfs 8,1%.
Doorgaans zijn de kwartaal-op-kwartaalveranderingen in de woningprijzen erg volatiel en dus hoeven we ons geen al te grote zorgen te maken over de kleine prijsdaling in Q2. Op jaarbasis trok de prijsdynamiek overigens ook in België verder aan, van 3,2% in Q1 naar 3,4% in Q2. Voor nieuwbouw bedroeg de jaar-op-jaarstijging in Q2 6,8% (was 7,8% in Q1), voor bestaande woningen 2,6% (was 2,1% in Q1). Het tweedekwartaalcijfer bracht in feite een zekere tempering van het stevige stijgingstempo van de nieuwbouwprijzen in de voorgaande kwartalen.
Hoewel de dynamiek van de Europese en ook Belgische woningprijzen de jongste kwartalen weer positiever werd (jaar-op-jaar en in nominale termen), blijft de 'reële' woningprijsontwikkeling (d.w.z. gecorrigeerd voor de algemene HICP-inflatie) alsnog (beperkt) negatief (zie figuur 3). In de eerste helft van 2024 stegen de Belgische consumptieprijzen met 4,0% tegenover een jaar eerder, terwijl de woningprijzen met 3,3% toenamen. In de EU bedroegen die beide cijfers respectievelijk 2,7% en 2,2%.
