Europese woningmarkt zet herstel voort met aanhoudende landenverschillen
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers bleef de woningmarkt in de EU in het laatste kwartaal van 2024 globaal genomen verder herstellen, na de eerdere afkoeling die tussen midden 2022 en eind 2023 had plaatsgevonden. Dat neemt niet weg dat de verschillen tussen de lidstaten onderling groot blijven. Er waren in het vierde kwartaal zelfs opnieuw wat meer landen met een prijsdaling. Vooral in Frankrijk en Finland blijft de woningmarkt in minder goede doen. Het goede nieuws is dat de prijzen in Luxemburg en Duitsland - de twee landen met de grootste correctie tijdens de periode van afkoeling - verder stegen. Ook zijn er nog altijd heel wat landen, waaronder Bulgarije en Portugal, die sterke prijsstijgingen blijven optekenen. De Belgische woningmarkt weerspiegelde in het vierde kwartaal, maar ook voor heel 2024, ruwweg die van de EU als geheel. Hoewel de woningprijzen in België in 2024 met nagenoeg hetzelfde percentage (3,2%) stegen als die in de EU (3,3%), bleef door de relatief hoge algemene inflatie de reële woningprijsontwikkeling niettemin achter (zelfs een daling met 1,1%) tegenover die in de EU (0,7%).
Eurostat publiceerde vorige week woningprijscijfers voor het vierde kwartaal van 2024. Het betreft de geharmoniseerde prijsindex voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. In de EU als geheel stegen de woningprijzen in Q4 2024 met 0,7% tegenover het voorgaande kwartaal. Dat is een vertraging in vergelijking met het stijgingstempo in Q2 (2,0%) en Q3 (1,5%). Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q4 4,9% hoger, wat een versnelling is van de jaarstijgingsdynamiek in vergelijking met Q2 (+3,0%) en Q3 (+3,9%).
Aanhoudende verschillen tussen landen
Het positieve Q4-cijfer toont dat de Europese woningmarkt verder herstelt na de eerdere afkoeling die plaatsvond tussen midden 2022 en eind 2023. Toch waren er terug wat meer landen met een prijsdaling tegenover het vorige kwartaal. In Q3 2024 was dat aantal terugvallen tot nog maar twee, komende van een piek van zestien landen in Q4 2022, maar in Q4 2024 waren dat er weer zes (zie figuur 1). Het betreft Letland, Zweden, Oostenrijk, Estland, Cyprus en Frankrijk. Vooral het Franse Q4-cijfer (-1,0%) valt op. Na een gecumuleerde prijscorrectie van 6,5% tussen eind 2022 en voorjaar 2024, had het Q3-cijfer (+1,6%) immers gewezen op een herstel van de Franse woningmarkt. Ook in Finland flirt de woningmarkt nog altijd met een correctie. Na een verdere prijsdaling in Q3 stabiliseerden de prijzen er in Q4. Zij corrigeerden sinds hun piek in Q2 2022 met 11%. Een en ander geeft te kennen dat de woningmarkt, ondanks het algemeen EU-herstel, in sommige landen het moeilijk blijft hebben om uit het dal te klimmen.
Positief is dan weer dat andere landen die een stevige prijscorrectie achter de rug hebben hun prijzen in Q4 verder zagen stijgen. Dat zijn vooral Luxemburg (+1,1%) en Duitsland (+0,3%). Ook zijn er nog altijd heel wat landen met een aangehouden stevige prijsstijging in Q4. Enerzijds betreft het landen die eerder ook een correctie hebben doorgemaakt maar nu al meerdere kwartalen op rij hun prijzen terug sterk zien stijgen. Hiertoe behoren Slowakije (+3,6% in Q4), Tsjechië (+2,4%) en Nederland (+2,1%). Anderzijds zijn het landen die geen correctie hebben doorgemaakt en ook in Q4 hun woningprijzen aan een behoorlijk tempo verder zagen toenemen. Hiertoe behoren Slovenië (+3,1%), Portugal (+3,1%) en Bulgarije (+2,7%) (zie figuur 1).
Bekeken over het hele jaar stegen de prijzen in de EU in 2024 met 3,3% tegenover een jaar eerder, vergeleken met een daling met 0,3% in 2023. Van de vijf landen met een prijsdaling waren er drie met een correctie van meer dan 3%: Luxemburg (-5,2%), Frankrijk (-3,7%) en Finland (-3,5%). Er waren veertien landen waar de prijzen in 2024 met meer dan 5% stegen, waarbij vier landen met zelfs meer dan 10%: Bulgarije (16,5%), Polen (15,0%); Hongarije (12,8%) en Kroatië (10,4%).
Voor de EU als geheel valt op dat de prijzen van nieuwe woningen de jongste jaren veel sterker zijn toegenomen dan die voor bestaande woningen. Terwijl de prijzen voor bestaande woningen in 2023 met 1,6% daalden, bleven die van nieuwe woningen dat jaar met 3,3% stijgen. In 2024 stegen de prijzen van nieuwe en bestaande woningen met respectievelijk 6,6% en 2,5%. In Letland en Italië bedroeg het verschil in prijsstijging tussen nieuwe en bestaande woningen in 2024 meer dan 5 procentpunten. In Zweden en Nederland deed het omgekeerde zich voor en was de prijsverandering van bestaande woningen meer dan 5 procentpunten groter dan die van nieuwe (zie figuur 2).
Belgische versus EU-woningmarkt
De Belgische woningmarkt weerspiegelde in Q4 2024, en ook voor heel 2024, ruwweg die van de EU als geheel. Het kwartaalstijgingstempo verzwakte in Q4 (van 1,6% naar 0,8%), net als in de EU (van 1,5% naar 0,7%). Voor het ganse jaar 2024 lag de prijsstijging in België met 3,2% iets onder het EU-cijfer (3,3%). Ook in België stegen de prijzen van nieuwe woningen (5,9%) in 2024 veel sterker dan die van bestaande (2,6%), met cijfers die erg vergelijkbaar zijn met die voor de hele EU.
Een belangrijk verschil tussen België en de hele EU bekomen we evenwel wanneer we de woningprijsstijging in 2024 corrigeren voor de algemene inflatie. Door de relatieve hoge inflatie (4,3%) daalden de reële woningprijzen in België vorig jaar met 1,1% (zie figuur 3). In de EU lag de algemene inflatie in 2024 met 2,6% fors lager, waardoor de reële woningprijzen er met 0,7% toenamen.
