Europese woningmarkt koelt niet langer af
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers trok de jaarstijgingsdynamiek van de woningprijzen in de hele EU in het derde kwartaal van 2024 verder aan. Hoewel er grote verschillen blijven tussen de landen, bevestigen de Q3-cijfers dat de Europese woningmarkt, globaal bekeken, de afkoeling achter zich heeft gelaten. Landen die tijdens de voorbije twee jaar met een grote correctie hadden af te rekenen (waaronder Duitsland en Luxemburg), zagen hun woningprijzen in het derde kwartaal verder stijgen, na al een toename in het tweede. In een aantal landen die geen afkoeling hebben gekend, bleef de prijsstijging in het derde kwartaal stevig voortduren (vooral in Bulgarije). In België, waar de afkoeling de voorbije jaren relatief mild was gebleven, namen de prijzen in Q3 verder toe, na de kleine dip in Q2. De prijsdynamiek versnelde er voor bestaande woningen. Voor nieuwbouw brachten de zwakkere Q2- en ook Q3-cijfers in België een welgekomen tempering, na de stevige prijsstijging in de vorige drie kwartalen.
Eurostat publiceerde eind vorige week woningprijscijfers voor het derde kwartaal van 2024. Het betreft de 'geharmoniseerde woningprijsindex' voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die louter het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. Dat laatste zorgt, in vergelijking met ruwe prijscijfers, voor een betere kijk op de werkelijke, onderliggende prijsdynamiek op de woningmarkt. De index, die is gebaseerd op verkoopaktes, meet de prijsevolutie wel met enige vertraging (doorgaans enkele maanden) tegenover de datum waarop de verkoopprijs in een voorlopige overeenkomst werd vastgelegd.
In de EU als geheel stegen de woningprijzen in het derde kwartaal met 1,4% tegenover het voorgaande (1,5% voor bestaande en 1,2% voor nieuwe woningen). Het cijfer lag iets onder het stijgingstempo in het tweede kartaal (+1,9%) maar was wel hoger dan dat in het eerste (+0,6%). Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q3 2024 3,8% hoger, wat een versnelling is van de jaarstijgingsdynamiek in vergelijking met Q2 2024 (+3,0%) en Q1 2024 (+1,5%).
Verschillen tussen landen
Net als in Q2 2024 waren er in Q3 2024 nog twee landen met een prijsdaling tegenover het vorige kwartaal. Op de piek in Q4 2022 waren dat er zestien. In Q3 2024 betroffen het Estland en Finland, met een kwartaaldaling die wel beperkt bleef tot zo'n 0,5%. Aan het andere uiteinde waren er in Q3, net als in Q2, opnieuw heel wat landen met een stevige prijsstijging. In zeven landen bedroeg die bijna of meer dan 3% (zie figuur 1).
Positief is dat landen die de afgelopen twee jaar met een sterke correctie hadden af te rekenen de woningprijzen in Q3 verder zagen stijgen, na ook al een eerste stijging in Q2. Het betreffen Luxemburg (+0,2%), Duitsland (+0,3%), Zweden (+0,7%) en Oostenrijk (+0,6%). Een uitzondering hierop is Finland: na een lichte stijging in Q2 vielen de prijzen er in Q3 weer terug (-0,6%). Frankrijk, waar de prijzen de voorbije jaren ook behoorlijk waren teruggevallen, kende in Q2 nog een prijsdaling (-0,2%), maar niet meer in Q3 (+1,5%).
Hoewel dit niet even sterk geldt voor alle individuele landen, lijken de nieuwe Q3-cijfers globaal genomen er opnieuw op te wijzen dat de Europese woningmarkt de afkoeling achter zich heeft gelaten. Die afkoeling deed zich voor sinds Q3 2022 en impliceerde voor de EU als geheel een al bij al slechts geringe prijscorrectie. Sommige landen kenden de voorbije jaren zelfs geen enkel negatief kwartaalcijfer. Dat zijn Kroatië, Portugal, Griekenland, Malta, Bulgarije, Litouwen en Slovenië.
Het almaar betere beeld komt ook naar voren wanneer we kijken naar de jaarwijziging van de woningprijzen in de verschillende landen. Die is veel minder volatiel dan de kwartaalwijziging en geeft aldus een beter beeld inzake de aan de gang zijnde prijsdynamiek. Figuur 2 laat zien dat het aantal EU-lidstaten met een jaarprijsdaling verder is afgenomen in Q3 2024 tot nog maar vier, waarvan geen enkel land meer met een prijsdaling van meer dan 5%. Ook meer landen (intussen zestien) kenden in Q3 2024 een jaarprijsstijging van meer dan 5%. In sommige daarvan, die geen afkoeling hebben gekend, was de woningprijsstijging de voorbije jaren zo sterk dat er mogelijk sprake is van een overdrijving. Vooral in Bulgarije en Polen, waar de prijsstijging ook in Q3 nog sterk bleef, is dat risico aanwezig (zie figuur 3).
Net als in de meeste EU-landen was Q3 2022 ook in België een kantelpunt in de woningprijsdynamiek. In vergelijking met de hele EU was de afkoeling in België wel iets milder. De herneming van de prijsstijging na enkele kwartalen van lichte daling volgde in België iets vroeger dan in de EU, namelijk vanaf Q3 2023. In de eerste helft van 2024 was die terug iets zwakker, maar in Q3 2024 trok zij verder aan. De wat vroegere herneming was toe te schrijven aan de opnieuw stevige prijsstijging van nieuwe woningen, die in de loop van 2024 wel weer stilviel (figuur 4). De terug zwakke Q2- en Q3-cijfers voor nieuwbouw bracht een welgekomen tempering, na een gecumuleerde prijsstijging van liefst 8% tussen Q2 2023 en Q1 2024. Het prijsherstel van bestaande woningen sinds Q2 2023 was meer gematigd, maar versnelde in Q3 2024.
