Amerikaanse woningmarkt nog geen reden tot bezorgdheid
De huizenprijzen in de VS stijgen al enkele jaren vrij sterk, wat ons herinnert aan de financiële crisis. Een belangrijke vraag is dan ook of de Amerikaanse woningmarkt weer in de gevarenzone is beland. Naar onze mening is het nog te vroeg om de alarmbel te luiden. De maatstaven inzake waardering van de markt zijn nog een eind verwijderd van het oververhitte niveau van 2006. De betaalbaarheid van vastgoed in het bijzonder blijft hoog, al staat zij wel onder druk door de stijging van de hypotheekrentes. Verder is de schuldgraad van de Amerikaanse gezinnen sinds 2006 sterk gedaald en bevindt hun afbetalingslast zich op een historisch laag niveau.
Uitgaande van de vaak geciteerde Case-Shiller prijsindex stegen de nominale huizenprijzen in de VS met gemiddel 6,5% per jaar tussen 2012 (het dal bereikt na het uiteenspatten van de zeepbel) en 2017. Op nationaal niveau bevinden de prijzen zich weer rond het hoogtepunt van tijdens de prijszeepbel in 2006 (figuur 1). De robuuste opleving van de economische groei, die gepaard ging met sterke jobcreatie, en het onevenwicht tussen vraag en aanbod zijn de belangrijkste oorzaken van het opveren van de huizenprijzen. De woningbouw in de VS is duidelijk aan het herleven, maar blijft wel nog onder het niveau dat nodig is om te compenseren voor de sterke vraag naar woningen.
Figuur 1 - Langetermijnontwikkeling Amerikaanse huizenprijzen (S&P/Case-Shiller Index, 10-city composite, januari 1987 = 100)
Bron: S&P/Case-Shiller
Prijzen (nog) niet oververhit
Ondanks de sterke prijsdynamiek mogen we de ontwikkeling niet overdrijven. Vooreerst moeten we de recente huizenprijsstijging in een breder perspectief plaatsen. Het stijgingstempo is aanzienlijk lager dan vóór 2006. Tussen 2001 en 2006 stegen de prijzen gemiddeld met 14% per jaar, of twee keer zoveel als tussen 2012 en 2017. Bovendien lagen de reële huizenprijzen (d.w.z. gecorrigeerd voor de algemene consumptieprijsindex) begin 2018 nog altijd 20% lager dan tijdens de piek in 2006. Ook internationaal gezien ligt de ontwikkeling van de huizenprijzen in de VS sinds 2012 ruwweg in lijn van het OESOgemiddelde. In andere Angelsaksische landen - het VK, Canada en Australië - stegen de prijzen in die periode veel sterker.
Ten tweede is de waardering van de gemiddelde huizenprijzen in de VS nog niet zorgwekkend. Traditionele maatstaven - de verhouding tussen huizenprijzen en inkomen of huurprijzen - suggereerden al in een vroeg stadium dat Amerikaans vastgoed in de aanloop naar de financiële crisis overgewaardeerd was. Na 2000 stegen de price-to-income en price-to-rent ratio’s tot niveaus die ruim boven het langjarig gemiddelde uitstaken. Na het uiteenspatten van de bubbel in 2006 daalden zij daaronder. Sinds 2012 lopen zij weer op, maar de oververhitte niveaus van 2006 zijn nog lang niet bereikt (figuur 2).
Figuur 2 - Verhouding huizenprijzen t.a.v. inkomen en huurprijzen (gestandaardiseerd, gemiddelde 1987-2017 = 100)
Bron: OESO
Ten derde blijft de betaalbaarheid van woningen goed, al staat die wel wat onder druk door de stijging van de hypotheekrentes in lijn met de beleidsrenteverhogingen door de Fed en de toename van de obligatierente (figuur 3). 85% van de opnames van een lening in de voorbije tien jaar was tegen een vaste rente. Dat wijst erop dat het merendeel van de bestaande hypotheken geen gevolgen zal ondervinden van stijgende rentes.
Figuur 3 - Betaalbaarheidsindex Amerikaanse huizenprijzen (maatstaf die aangeeft of een gemiddeld gezin genoeg inkomen verdient om in aanmerking te komen voor een hypotheeklening voor een gemiddelde woning)
Bron: National Association of Realtor
Ten slotte verschilt de recente schuldontwikkeling van de gezinnen in de VS van de snelle groei tot 2007. Activazeepbellen zijn gevaarlijk wanneer ze gepaard gaan met een fel oplopende schuld. In de aanloop naar de financiële crisis steeg de omvang van alle uitstaande hypotheekleningen van 62% van het beschikbare inkomen naar 100% in 2007. Sindsdien daalde de schuldgraad tot 70%, ruim onder de langetermijntrend (figuur 4). Sinds 2014 namen de hypotheekschulden in dollartermen opnieuw toe, maar niet snel genoeg om de schuldgraad te verhogen. Door de hogere rentes liep de afbetalingslast als % van het beschikbare inkomen de afgelopen jaren licht op, maar ze bleef wel op een historisch laag niveau.
Figuur 4 - Schuldenpositie van de Amerikaanse gezinnen
Bron: OESO
Zachte landing meest waarschijnlijk
Ons inziens is het te vroeg om de alarmbel te luiden voor de Amerikaanse woningmarkt. In het meest waarschijnlijke scenario zal de normalisering van de rentes en een vermindering van het vraagoverschot de stijging van de huizenprijzen afzwakken. In zo’n scenario stevent de markt af op een zachte landing. Dit beeld op landniveau sluit echter de mogelijkheid niet uit van een andere conclusie op het niveau van de deelstaten. De prijsdynamiek varieert immers sterk binnen het land, waarbi staatspecifieke factoren vaak een belangrijke rol spelen.
