Le refroidissement se poursuit sur le marché immobilier de l’UE

Hier, Eurostat a publié ses chiffres harmonisés des prix des logements pour le premier trimestre de 2023. Sur l’ensemble de l’Union européenne, les prix des logements (existants et nouveaux) se sont repliés de 0,7 % en glissement trimestriel. Il s’agit de la deuxième correction consécutive, après un recul de 1,4 % au dernier trimestre de 2022. Par rapport au même trimestre un an plus tôt, les prix n’ont augmenté que de 0,8 % au cours des trois premiers mois de cette année. Il s'agit d'un net ralentissement du rythme de croissance annuel, qui avait atteint un pic de 10,4 % au premier trimestre de 2022.

Les marchés du logement sont en perte de vitesse dans la plupart des États membres. Concrètement, les prix ont baissé dans 11 pays au premier trimestre, un nombre moins élevé qu'au dernier trimestre de l'année passée (16 pays). Les prix ont déjà connu deux trimestres consécutifs de baisse dans huit pays et trois trimestres consécutifs dans trois pays (Suède, Finlande et Allemagne). Dans ces trois derniers pays, les prix ont chuté de 7,3 % (Suède), 6,4 % (Finlande) et 8,7 % (Allemagne) au premier trimestre par rapport à leur pic atteint un an auparavant.

Dans huit pays, la baisse des prix observée au quatrième trimestre de 2022 ne s’est pas poursuivie au cours des trois premiers mois de cette année. L’évolution la plus marquante est la hausse des prix de 2,5 % enregistrée au Danemark, alors qu'ils avaient encore diminué de respectivement 3,5 % et 6,4 % au troisième et au quatrième trimestre de l'année dernière. L’évolution des prix des habitations est également frappante chez nous Au quatrième trimestre de 2022, la Belgique faisait partie des 16 pays où les prix s'étaient repliés par rapport au trimestre précédent, même si la correction était restée limitée à 0,4 %. Au cours des trois premiers mois de cette année, les prix sont toutefois repartis à la hausse, avec une augmentation de 1,5 %. La Hongrie, Chypre, l’Espagne et l’Italie ont connu la même évolution. En Lettonie et en Slovaquie, les prix ont baissé au dernier trimestre de l'année dernière, mais sont restés stables au premier trimestre de cette année.

Il y a encore huit pays dans l’UE où les prix des habitations n’ont récemment pas encore connu de trimestre de baisse. Mais la plupart de ces pays connaissent également un essoufflement par rapport à l’année précédente. Seules la Grèce, la Croatie et la Lituanie ont encore affiché une croissance annuelle largement supérieure à 10 % au premier trimestre de 2023.

Moins bonne année attendue en 2023

Ce revirement sur les marchés du logement européens survient après une longue période de fortes hausses des prix. Les prix dans l’UE ont commencé à se redresser à partir de 2013, avec une croissance oscillant en permanence entre 4% et 5% au cours des années qui ont précédé la pandémie (2016-2019). La croissance s'est ensuite progressivement accélérée, jusqu'à atteindre 10,4 % au premier trimestre de 2022. Le marché du logement a été soutenu par les aides dont ont pu bénéficier les citoyens en difficulté pendant la pandémie et la reprise économique rapide et robuste en 2021. D’un point de vue plus fondamental, la hausse des prix s’explique aussi par la faiblesse historique des taux d’intérêt et le manque de réactivité de l’offre de logements dans de nombreux pays.

Outre la dynamique des prix, d’autres indicateurs (tant objectifs que subjectifs), tels que la tendance négative du nombre de permis de bâtir et celle de l’enquête Eurostat sur les intentions d’acheter ou de construire un logement dans les 12 prochains mois, témoignent du refroidissement en cours. Cela s'explique évidemment surtout par la forte hausse des taux d’intérêt et la crise énergétique, qui pèsent considérablement sur le pouvoir d’achat. Pour de nombreux ménages belges, il devient de plus en plus difficile de financer son habitation. Le marché du logement s'attend à une moins bonne année 2023, avec un rythme de hausse des prix beaucoup plus lent ou une baisse effective des prix sur l’ensemble de l’année dans pratiquement tous les États membres.